原状回復費用の相場は？トラブルを防ぐ対策と実例をご紹介
お知らせ
賃貸物件を退去する際、原状回復費用のトラブルが多く発生しています。特に・・・
- 掃除をしていたのに高額な請求が来た
- どこまでが自分の負担なのかわからない
- 敷金で足りると思っていたのに、多額の追加請求が発生した
というものが多い傾向にあります。
そこでこの記事では、原状回復費用の相場、国土交通省のガイドラインに基づいた負担区分のルール、不当な請求を回避するための交渉方法など、実例を交えながら詳しく解説します。
この記事を読むことで、退去時の不安や疑問を少しでも解消していただけると幸いです。
原状回復費用とは？賃貸物件で知っておきたい基礎知識
原状回復費用とは、賃貸借契約が終了して物件を退去する際、入居者が借りた当時の状態に戻すために必要な修繕費用のことを指します。
しかし、借りた当時の状態と全く同じにする必要はない、ということを覚えておきましょう。
長年住んでいれば、畳が日焼けしたり壁紙が古くなったりするのは当たり前のことです。
これらは経年劣化や通常損耗と呼ばれており、原則として借主の負担にはなりません。
このように、誰が何の費用を負担するのか、という法的な枠組みや仕組みを知っておくと、原状回復費用のトラブルを防ぐのに役立ちます。
国土交通省のガイドラインによる原状回復の定義とは？
原状回復のルールを明確にするために、国土交通省は、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを公表しています。
このガイドラインによれば、原状回復とは「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
つまり、普通に生活していて発生する汚れや傷の修繕費は、原則として貸主が負担し、不注意で付けてしまった傷や掃除を怠ったことによる汚れの修繕費は、借主が負担するという考え方です。
この基準を知っておくだけでも、トラブルや不当な請求に対処する助けとなるでしょう。
原状回復ガイドラインについての詳細は「原状回復ガイドラインとは？自己負担を減らす7つの方法」をご覧ください。
原状回復費用が発生するタイミングと主な原因
原状回復費用が発生するタイミングは、物件の明け渡し時です。
退去の立ち会いを行い、室内をチェックした後に見積書が作成されますが、費用が発生する原因には、以下のようなものがあります。
- 飲み物をこぼしたことによるカーペットのシミ
- 結露を放置して発生したカビの跡
- 壁に釘やネジを打って開けた大きな穴
- 掃除を怠ったことによるキッチンの油汚れや浴室のカビ
これらは、通常の使用範囲を超えると判断されるため、修繕費用が請求される対象となります。
しかし、敷金から差し引かれることが一般的であり、入居期間が長いほど経年劣化が進むため、費用負担の範囲も変わる点に注意してください。
原状回復費用の範囲と対象となる箇所
原状回復費用の対象となる箇所はたくさんあります。
代表的なものとしては、壁紙の張り替え、フローリングやクッションフロアの補修、畳の表替え、ハウスクリーニング代などです。
この他にも、網戸の破れ、エアコンの内部洗浄、鍵の交換費用が含まれることもあります。
ただし、これらの箇所すべてが借主の負担になるわけではなく、損傷の原因が自然な劣化か不注意かによって、費用の負担割合が決まります。
原状回復費用の相場と実際の金額
原状回復にどれくらいの費用がかかるのかは、間取りや物件の状態によって大きく変動します。
一般的には、部屋が広くなるほど、また損傷が激しいほど費用は高くなりますが、相場を知っておくことは大切です。
1K物件の原状回復費用の目安
一人暮らし向けの1Kやワンルーム物件の場合、大きな損傷がなければ、クリーニング費用を含めて3万〜6万円程度が目安となります。
内訳としては、ハウスクリーニング代が3万円前後、そこに壁紙や床の部分的な張り替えなどが加わって数万円が加算されるイメージです。
ただし、タバコのヤニ汚れなどで全面的に壁紙の張り替えが必要になった場合は、10万円を超えることもあります。
賃貸物件の一般的な費用相場
ファミリー向けの物件など、間取りが大きい場合の費用相場は以下の通りです。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1K/ワンルーム | 3万〜6万円 |
| 1LDK/2DK | 5万〜10万円 |
| 2LDK/3DK | 8万〜15万円 |
| 3LDK/4DK | 12万〜25万円 |
参考までに各箇所の費用の目安は以下の通りです。
- 壁紙：1㎡あたり1,000円〜1,500円
- クッションフロア：1㎡あたり2,500円〜4,000円
- フローリングの傷補修：1箇所5,000円〜1万円
- レンジフード・換気扇掃除：1万〜1.5万円
- 浴室クリーニング：1.5万〜2万円
- パッキン交換や水漏れ修理：数千〜1.5万円
この費用は、キッチン・トイレ・浴室の数や広さによっても変わります。
また、間取りが大きくなるにつれ、予期せぬ損傷が見つかるリスクも高まるため、予備費も含めて多めに見積もっておくと安心です。
テナントの原状回復費用の特徴
オフィスや店舗といったテナント物件の原状回復は、住居用とはルールが大きく異なります。
テナントの場合は、100%借り主が負担してスケルトン状態に戻す、といった契約が一般的なため、経年劣化の考え方が適用されないことが多いです。
そのため、通常でも坪単価数万円、内装や設備のカスタマイズが多いと10万円以上、合計では数十万円から100万円以上となることもあり、住居用とは桁違いの金額になるのが特徴です。
費用が100万円超になる場合とその原因
一般住宅で原状回復費用が100万円を超える場合、最も多い原因は、ゴミ屋敷化による残置物の撤去と、それによる床や壁への大規模な腐食や異臭です。
この他にも、ペットの多頭飼育による柱の噛み跡や糞尿の染み込み、火災や水漏れ事故を起こした際も、高額になる場合があります。
退去時の原状回復費用が決まるしくみ
経年劣化・通常損耗と借主負担の違い
ここまでで解説してきたように、原状回復費用の負担は、時間の経過による劣化か入居者による損傷かで分けられます。
具体的には、冷蔵庫の裏の壁が黒ずんでいる、畳やフローリングの日焼け、カーペットやクッションフロアに家具を置いていたことでできた自然な凹みなどは、通常損耗として貸主負担になるのが一般的です。
一方で、引っ越し作業中に壁に穴を開けてしまったり、手入れ不足によるカビの発生、タバコのヤニと臭いなどは、借主の過失となるため、借主負担となります。
また、耐用年数という考え方も知っておきましょう。
例えば、壁紙の耐用年数は6年です。
もし同じ部屋に6年以上住んでいる場合、壁紙の残存価値は1円とされるため、たとえ汚してしまっても張り替え費用の全額を請求されることは原則としてない、というものです。
ガイドライン・契約書・特約の確認ポイント
原状回復において、ガイドラインよりも優先されるものの中に、賃貸借契約書に記載された特約があります。
一例として、退去時のクリーニング費用は、汚れに関わらず一律◯万円（借主負担）とするといった特約は、内容が合理的であれば有効とみなされることが多いです。
退去を決める前に、必ず契約書を読み返し、どのような特約が結ばれているかを確認することが重要です。
もっというと、契約する前に特約の有無や内容を確認し、納得できない特約がある場合は、その場で詳細を詰めておくと、トラブルに巻き込まれにくくなります。
敷金・保証金の取り扱いと返還トラブル
多くの物件では、入居時に敷金が発生しますが、原状回復費用は敷金から差し引かれるため、余れば返還され、足りなければ追加で請求されることになります。
しかし、敷金が全く返ってこない、理由が不明な差し引きが多いなどのトラブルは多いため、修繕箇所の内訳が記載された見積書を提示してもらい、費用の妥当性や正当性を確認するようにしましょう。
もし見積書の内容が納得できない場合は、消費生活センターや弁護士に相談することもできます。
【実例で学ぶ】原状回復費用の請求・トラブル・交渉事例
実際の現場で起きている事例から、どんなトラブルが起こる可能性があるかを知ることも大切です。実例を参考に、納得できる対応やトラブル回避のポイントを学びましょう。
【事例1】都内1Kに4年入居したAさん
請求額：8万円
内訳：クリーニング代4万円、壁紙張り替え3万円、エアコン洗浄1万円
結果：壁紙に傷があったものの、入居時からあった傷であることを写真で証明できました。エアコン洗浄は契約書に特約がなかったため、通常損耗として貸主に負担を交渉しました。最終的にクリーニング代のみの4万円で合意できました。
【事例2】3LDKに8年入居したBさんファミリー
請求額： 18万円
主な内訳： 全室ハウスクリーニング、和室の畳表替え、ふすまの張り替え、キッチンシンクの研磨
結果： 8年という長期入居のため、壁紙や床材の多くが経年劣化とみなされました。そのため、借主負担は不注意で破いたふすま2枚分と、特約に基づくクリーニング代、畳表替え費用の一部に収まり、12万円まで減額されました。
【事例3】2LDKに2年入居したCさん
請求額： 35万円
主な内訳： 壁紙の下地からの全張り替え、消臭・消毒作業、フローリングの染み抜き
結果： ペットの尿によるアンモニア臭が下地まで染み込んでいたため、通常のクリーニングでは対応不能と判断されました。ペット飼育時は通常損耗の範囲が厳しく制限されるため、高額な請求となりましたが、入居時の契約書の範囲内であるとして、妥当な請求と認められました。
3つの事例から学べること
紹介した3つの事例から、原状回復でのトラブルを避けるために押さえておきたいポイントが見えてきます。
一つ目は、証拠の重要性です。事例1のように入居時の写真を残しておくことで、不当な請求を論理的に退けることができます。
二つ目は、入居期間による負担割合の変化です。事例2の通り、長く住むほど経年劣化が考慮され、借主の負担率は下がります。
三つ目は、特約の影響力です。事例3のように、ペット飼育や喫煙など特定の条件がある場合、ガイドラインよりも契約書の記載が優先される傾向にあります。
このように、原状回復費用は、言われた金額を払うのではなく、自身の入居状況・契約内容・ガイドラインを照らし合わせることが大切です。
オフィス・テナント退去時の費用相場と交渉のコツ
オフィスビルでは、指定業者が施工することが決まっているB工事が多く、相場よりも高い見積もりが出やすい傾向にあります。
しかし、複数の業者から相見積もりを取り、他社ではこの金額でできるというデータを提示することで、指定業者であっても減額に応じてもらえる可能性があります。
中には20万円以上の減額に成功した事例もあるので、試してみる価値は十分にあります。
原状回復費用を抑えるためのコツと注意したいポイント
原状回復費用をできるだけ抑えるには、入居中からできることや退去時の見積もりチェックなど、借主が実践できるポイントがあります。
費用を抑える！入居中にできる汚れ・傷の予防法
原状回復費用を抑えるためには、入居中から予防しておくことが大切です。
例えば・・・
- こまめな換気：結露を放置せず、サッシのカビを防ぐ
- 家具の設置を工夫：壁から少し離して家具を置き、壁紙の擦れや電気焼けを防ぐ
- 保護シートの活用：椅子の脚にフェルトを貼る、コンロ周りに汚れ防止シートを貼る
というものです。
こういった予防をすることで、部屋をきちんと管理していたことを示せるので、退去時に管理会社や貸主に与える印象が良くなるとと同時に、余計な費用の発生を減らすことができます。
適正価格で見積もるための業者選びのポイント
管理会社指定の業者だけでなく、自分で見積もりを取ることもできます。
自分で業者を選ぶ際には、内訳が細かく記載されているか、追加料金の有無が明確か、過去の実績が豊富かをチェックしましょう。
また見積書に、諸経費一式という記載が多い業者は、通常より高い値段を設定している場合があるので、注意が必要です。
詳しい情報については「原状回復ガイドラインとは？自己負担を減らす7つの方法」をご覧ください。
まとめ：原状回復費用で後悔しないための知識と事前準備
本記事では、原状回復費用の相場や、トラブルを回避するための知識を詳しく解説しました。内容をまとめると、
- 原状回復とは、借りた当時の状態にすることではなく、不注意で付けた傷や汚れを直すこと
- 経年劣化や通常損耗は、原則として貸主側の負担
- 原状回復費用の相場は1Kで3万〜6万円程度だが、広さや損傷状況で変動する
- 契約書の特約を事前に確認し、退去時には詳細な見積書を求める
- トラブル時には、ガイドラインを根拠に交渉し、必要に応じて専門機関へ相談する
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原状回復に関するご不安や、現在の業者様からの切り替えをご検討の場合は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
